نبذه عن شركة المنارة

شركة المنارة للعقارات (ذ.م.م) هي الشركة الرائدة والمرخصة في دولة قطر لتقديم خدمات الخبرة والإستشارات العقارية وتثمين العقارات بأنواعها وخدمات الوساطة العقارية وخدمات إدارة الممتلكات والعقارات والمجمعات و المباني السكنية والإدارية والتجارية .
تأسست شركة المنارة للعقارات في عام 2007 ، وهي تتمتع اليوم بمركز متقدم في سوق التثمين العقاري والخبرة والإستشارات العقارية في قطر سواء من حيث حجم الأعمال أو مكانتها كمرجعية ذات إعتمادية وموثوقية تأسيساً على عملها المهني العالي المستوى في مجال التثمين والخبرة والإستشارات العقارية.
تتمتع شركة المنارة للعقارات بموقع متقدم ضمن القائمة المتميزة للخبراء والمثمنين العقاريين المعتمدين في قطر ، وتحظى بترخيص من وزارة التجارة والصناعة ووزارة العدل والمجلس الأعلى للقضاء ، كما تحظى الشركة بإعتماد من عدد من البنوك القطرية ومجموعة من الشركات المساهمة العامة المدرجة في بورصة قطر قضلاً عن عدد من الشركات الرائدة في مجال التمويل والإستثمار العقاري في السوق القطري.
يتمتع فريق عمل الشركة بخبرات ومعرفة معمَّقة في تثمين العقارات والخدمات والإستشارات العقارية والوساطة وإدارة الممتلكات بكافة أنواعها ، تراكمت على مدى 13عاماً، شهد خلالها سوق العقار القطري فترات إزدهار غير مسبوقة (2000 – 2008) وفترات تراجع بفعل أزمة الرهن العقاري العالمي في نهاية عام 2008، ثم فترات تذبذب، وأخيراً فترات إستقرار كما هو الحال في الوقت الحاضر. لدى الشركة سجل ممتاز في التعاون مع شركات خبرة وتثمين دولية تعمل في السوق القطري.
نحرص أشد الحرص على مساندة قرارات عملائنا الإستثمارية و الإئتمانية بتقديم رأي مهني ومحايد ومستقل عن القيمة التقديرية العادلة للعقارات التي يطلب عملاؤنا منا تثمينها، مع مراعاة أن يكون تثميننا منسجماً ومتوافقاً مع الوضع القائم في سوق العقار والوضع الإقتصادي في دولة قطر في تاريخ التثمين.
نعمل على أن نقدم لعملائنا المشورة والنصح مراعين في ذلك الأسس والممارسات السليمة المتعارف عليها في مهنة التثمين العقاري في قطر ومعايير التثمين الدولية الصادرة من مجـــــلس معـــايير التقــــييم الدولــية (International Valuation Standards Council).
نسعى لتقديم مستوىً عالٍ من الأداء يتوافق مع المستوى العالي من المعرفة و الخبرة العملية المعمَّقة لدى فريق عملنا، ونأخد دائماً بعين الإعتبار العوامل المختلفة التي تؤثر على نتائج عملنا كمثمنين عقاريين كالإختلافات في حالة ومزايا كل عقار نقوم بتثمينه مقارنة بالعقارات المشابهة التي تم إبرام صفقات شراء وبيع بشأنها أثناء تنفيد عملية التثمين أو قبل ذلك بفترات زمنية متقاربة.
خلال فترة عملنا من عام 2007 وحتى هذا التاريخ أنجزنا فيها مجموعة تثمينات كثيرة شملت كل أنواع العقارات وبأثمان تقديرية بلغ أدناها 1,5 مليون ريال لعقار مثمن وتجاوزت تثمينات عديدة أجريناها مبالغ تراوحت بين 200 مليون ريال وأكثر.

التثمين العقاري
حدد المعيار الدولي للتثمين 105 – IVS ، وفق النسخة الصادرة في 2017 ، ثلاث طرق لتثمين العقارات ، ومع أن هناك عدة طرق أخرى قد تم تطويرها لتثمين العقارات خلال السنوات القليلة الماضية إلا أن الطرق الرئيسية الثلاث التالية هي الأكثر إستخداماً عالمياً في تثمين العقارات:-

• طريقة التثمين السوقي المقارن
وهي الطريقة الأكثر شيوعاً وتطبيقاً وإعترافاً من طرف البنوك والمحاكم والشركات القطرية. وتعتمد هذه الطريقة على التوصل إلى القيمة التقديرية السوقية العادلة للعقار المراد تثمينه بالمقارنة بصفقات الشراء والبيع التي تمت لعقارات مشابهة أثناء فترة التثمين أو قبل فترة زمنية متقاربة لتاريخ تنفيذ تثمين العقار. وتعد هذه الطريقة الأكثر إستخداماً في تثمين الأراضي الفضاء والعقارات السكنية والمباني التجارية والإدارية.
• طريقة التثمين على أساس الدخل
تعتمد هذه الطريقة على تحديد مؤشرين ضروريين في عملية التثمين وهما: (1) الدخل الصافي الحالي السنوي (بعد المصاريف) للعقار أو صافي التدفقات النقدية المتوقع تحقيقها خلال العمر الإفتراضي للعقار و (2) معدل الريع (صافي العائد) السنوي السائد والمتعارف عليه في سوق العقار في موعد التثمين. وبتوافر هذين المؤشرين يكون التوصل إلى القيمة التقديرية للعقار بأحد أسلوبين:-
• إما رسملة الدخل الصافي السنوي بإستخدام معدل الريع (صافي العائد) السنوي السائد في السوق.
• أو احتساب صافي القيمة الحالية للتدفقات النقدية المتوقعة للعمر الإفتراضي للعقار بإستخدام معدل الريع (صافي العائد) السنوي السائد في السوق كمعامل خصم.
يتم إستخدام هذه الطريقة في حال عدم توافر بيانات مقارنة للإيجارات أو صفقات البيع والشراء المنجزة في السوق أو عند تقييم عقارات تتمتع بأنواع مختلفة من الدخل مثل الفنادق ومراكز التسوق (المولات).
• طريقة التثمين على أساس التكلفة
تقوم هذه الطريقة على المبدأ الإقتصادي الذي يستند إلى أن المشتري لا يقبل أن يدفع لشراء عقار أكثر من تكلفة الحصول على عقار جديد مشابه بذات المنافع سواء عن طريق الشراء أو البناء. وعلى هذا الأساس فإن المشتري يتوقع من البائع للعقار القائم أن يقبل بأن يعدل الثمن المطلوب بسبب عمر العقار وتقادمه في حال لم يكن عقاراً جديداً مقارنة بالتكلفة السوقية لبناء عقار مشابه له.
وفي حال عدم توافر قدر مقبول وكاف من المعلومات والبيانات الفعلية في سوق العقار لإجراء التثمين بطريقة واحدة فإن المثمن قد يستخدم أكثر من طريقة للتوصل إلى عامل مشترك يستطيع على أساسه أن يصل إلى ثمن تقديري للعقار المراد تثمينه يكون أكثر عدالة وواقعية لأطراف العلاقة.

أهمية التثمين العقاري في قطر
يعتبر التثمين العقاري مطلباً وضرورة للمجتمع ، وفي أكثر الحالات يكون التثمين مطلباً قانونياً أو شرطاً أساسياً لتنفيذ العقود والصفقات التجارية والمصرفية. وعلى ذلك فإن التثمين العقاري ضروري في حالات كثيرة أهمها مايلي:
• الإئتمان والتمويل والرهن العقاري المقدم من البنوك ومؤسسات التمويل والإقتراض.
• الدعاوى والنزاعات القضائية المتعلقة بتوزيع التركات والفصل في ملكية الشركاء وتصفية الشركات.
• توزيع الميراث بين الورثة وفق أحكام الشريعة السمحاء.
• في حالات تقييم الأصول والمحافظ العقارية لغايات تحويل الشركات إلى شركات مساهمة عامة أو في حالات عمليات الإندماج والإستحواذ بين الشركات.
• تقييم المحافظ والأصول العقارية للشركات لغايات إعداد البيانات المالية الختامية لها.
• مطالبات التعويض من الجهات الحكومية في حالات الإقتطاعات والإستملاك الإجباري من طرف الحكومة.
• في حالات بيع عقار بالمزاد العلني.
• عند الرغبة في بيع أو شراء عقار.
• في حالات استصدار وثائق التأمين على الممتلكات.
أنواع العقارات التي تثمنها الشركة
• أراضي فضاء مطورة وغير مطورة في كل أرجاء قطر.
• فلل سكنية.
• فلل خدمية
• مجمعات سكنية وخدمية.
• عمارات سكنية.
• مباني إدارية.
• مباني تجارية.
• مكاتب وشقق وفلل سكنية في الخليج الغربي ولؤلؤة قطر ولوسيل واللاجونا.
• أبراج سكنية و إدارية في الدوحة والخليج الغربي و لؤلؤة قطر ولوسيل.
• أراضٍ ومبانِ ومنشآت في المناطق الصناعية المختلفة.
• أراضٍ ومبانِ ومنشآت في المناطق الإقتصادية واللوجستية.
• مزارع وعزب واستراحات ومستودعات.

الخبرة و الإستشارات العقارية
لدى الشركة خبير عقاري مرخص بموجب أحكام القانون رقم (16) لسنة (2017) بتنظيم أعمال الخبراء في قطر، وتأسيساً على الخبرات المتراكمة المتنوعة للخبير التي تمتد بين 12 سنة و20 سنة وتشمل كافة المجالات التخطيطية و الإستراتيجية و العقارية و الإستثمارية ، فإن شركة المنارة للعقارات تجد نفسها في موقع الريادة لتقديم أعمال الخبرة و الإستشارات في كافة المجالات المتعلقة بسوق العقار في قطر، من أهمها مايلي:
• أعمال الخبرة العقارية للمحاكم القطرية بكافة درجاتها.
• دراسات الجدوى الإقتصادية للمشاريع العقارية.
• دراسات استشارية بشأن الإستثمار العقاري.
• استشارات و دراسات حول الإستخدام الأفضل للمشاريع العقارية.
الوساطة العقارية
نحن وسطاء عقاريون محترفون و نمتلك الخبرة والسجل المشرف في نسبة إنجاز صفقات البيع والشراء ؛ وبما أننا متخصصون في هذا المجال فإننا نسعى إلى تحقيق أفضل النتائج لطرفي العلاقة، سواء في صفقات شراء وبيع العقارات أو في تأجير الممتلكات.
نلتزم في تنفيد عملنا -كوسطاء عقاريين- بأعلى موجبات أخلاقيات العمل المهني وهي النزاهة والإستقلالية والكفاءة والخصوصية والسرية والسلوك المهني العالي
إدارة الممتلكات السكنية و الإدارية والتجارية
تضمن شركة المنارة للعقارات المتابعة و المراقبة و الإشراف على العقارات التي تديرها. وتشمل خدمات الشركة في إدارة الممتلكات على وجه الخصوص ما يلي :
• إعداد عقود الإيجار (باللغتين العربية والإنجليزية) وتوثيقها من وزارة البلدية والبيئة.
• متابعة تجديد عقود الإيجار في مواعيدها.
• فتح ملف متكامل لكل عقار تديره الشركة وحفظ المستندات المتعلقة بالعقار وتحديث البيانات على الدوام.
• تحصيل الإيجارات (في حال أن الشركة تحصل الإيجارات) في مواعيدها، وفي حال تأخرها تتابع الشركة مع المستأجرين لضمان تحصيلها أوإتخاد الإجراءات الجزائية المحددة في عقود الإيجار.
• تسديد وتسوية قيمة كافة الفواتير المتعلقة بالعقار من مصاريف خدمات وكهرباء وماء ورسوم بلدية في حال ما كان سداد مثل هذه المصروفات من مسؤولية المالك.
• ملء الشواغر في حال إخلائها أوانتهاء عقود الإيجار أو عدم تجديدها وذلك بالسعي لضمان أفضل الإيجارات وفقاً لما هو سائد في سوق العقار.
• إعداد تقرير شهري للمالك بشأن العقار.
• إقتراح ما من شأنه تعظيم قيمة الإيجار من خلال إجراء تحسينات و صيانة على العقار.

إليكم طرق التقييم/التثمين والمعايير المعتمدة لإعداد تقارير التقييم/التثمين لدى شركة المنارة للعقارات

طريقة التقييم المعتمدة لدى شركة المنارة للعقارات تعتمد على تقدير سعر القدم المربع للأرض متوافقة مع الأسعار السوقية العادلة لها وفق المعايير المذكورة أدناه ، وتقدير سعر المبانى الكلية ثم خصم نسبة الإهلاك للمبانى من القيمة الكلية بالإضافة إلى النظر لأعمال الصيانة والإصلاحات التى تم إدخالها للمبنى خلال فترات التشغيل فيصبح حساب قيمة العقار = ( إجمالى سعر الأرض العادل+ سعر المباني الحالي العادل) .
1. يجب أن يكون سعر القدم المربع للأرض متوافقاً مع الأسعار السوقية العادلة المقارنة التي نُفذت على أساسها صفقات بيع وشراء في تاريخ مقارب لتاريخ التثمين ، بالإضافة إلى وجود طرق معينة يجب أخذها بالإعتبار حيث يستدل أو يسترشد من خلالها على السعر المناسب لتقييم العقار وهي كالأتى :

 مدى مسافة العقار من الشارع.
 الخدمات المتاحة بالعقار .
 مدى نسبة الواجهة من العمق .
 موقع العقار على ناصية – موقع .
 مدى سهولة الوصول للموقع .
 تاريخ البيع أى البحث عن عقار مشابة بيع حديثآ.
 نوعية التربة (الأرض) .
 نسبة الإرتفاع المصرح بها من قبل الجهات المختصة .
 تاريخ إنشاء / إتمام بناء المبنى .
 أوراق الملكية .(سند ملكية حر / شهادة حيازة / حق إنتفاع / سكن ملكية مقيد).
 التراخيص القانونية للعقار .
 نوعية وجودة التشطيبات .
2. التحقق الدقيق من مساحة البناء من خلال المعاينة الفعلية والقياس الفعلي دون الإعتماد على مساحات البناء التي يوفرها العميل .
3. حساب تكلفة البناء يتم عن طريق حساب التكلفة الإنشائية للمساحة المبنية فقط بسعر اليوم ويتم تقدير السعر بالنظر إلى مستوى وجودة التشطيب ثم يتم خصم معدل الإهلاك للمبنى موضوع التقييم ويقاس بمدى عمر المبنى الفعال وليس الإقتصادى فقط بمعنى النظر إلى نوع الإهلاك هل يمكن علاجة بقيمة نقدية مقبولة أم لا .

المعايير المعتمدة لدى شركة المنارة للعقارات لتثمين العقارات على أساس صافي الدخل (الإيجارات/الريع):
 يتم حساب صافي المساحة التأجيرية في المبنى الإداري/التجاري وذلك بعد إستبعاد مساحات القبو والخدمات ومداخل المبنى والدرج والمساحات المشتركة،
 معدل الريع (العائد) التأجيري السائد في السوق العقاري في تاريخ التثمين معززاً بقدر مناسب لتغطية المخاطر المرتبطة بالوضع الإقتصادي العام الحالي والمتوقع مستقبلاً لسوق العقار والإقتصاد القطري.
 عقد الإيجار الموثق من الجهات الرسمية والذي يجب أن تكون قيم الإيجار الشهرية الواردة به متوافقة مع وفي حدود أسعار الإيجارات السائدة في السوق العقاري في وقت التثمين .
 ضرورة تحديد المصروفات الدورية للصيانة والتنظيف والجوانب الإدارية التي يتحملها المالك لتنفيذ بنود وإشتراطات عقد الإيجار لإستنزال قيمتها من القيمة الإيجارية لغرض الوصول إلى صافي الدخل (النقدي) الذي يشكل الأساس في تثمين العقار وفق طريقة الدخل ، في حال تحمل المالك لتلك المصروفات وفق عقد الإيجار .
 في حال عدم وجود عقد إيجار موثق للعقار الذي أقوم بتثمينه أو عدم قبول عقد الإيجار القائم لعدم صدقيته ، اجري تقديراً دقيقاً للإيجار المناسب بما يتوافق وأسعار الإيجارات السائدة في السوق العقاري في تاريخ التثمين لعقارات مشابهة للعقار الذي أقوم بتثمينه قي ذات المنطقة أو أقرب منطقة مجاورة لمنطقة العقار المراد تثمينه.
شاكرين حسن تعاونكم معنا
وتفضلوا بقبول مزيد من الإحترام والتقدير